攻めるサラリーマンの資産運用日記

住宅ローンの繰上返済★

第1回目の繰上返済をしました。
100万円を期間短縮したことで、27か月短縮され利子総額で約121万円の節約になりました。
住宅ローンのある方は、リスクなく確実に総返済額を減らせるので、これが1番の投資先だと思います。

これを運用利回りでいくらになるか計算してみると、
100万円を投資したことで、27か月短縮され121万円の収益を上げることになるため、
毎年の運用利回りは約3%となりました。
リスクなしで3%の運用が出来るものってないですよね。

ちなみにこの100万円は積立満期分と長男の学資保険の解約金です。
住宅ローンを早く完済して、それから教育費を貯めようと思います。

次回の繰上返済からは 返済額軽減 にしようと思います。
返済額を軽減したことで浮くお金を、投資か繰上返済か状況を見ながら決めていきます。
一般的に期間短縮型がお得といわれていますが、軽減型は選択肢が増えてお得だと思います。

今の状況で、100万円を返済額軽減で繰上返済すると、毎月約5,000円少なくなります。
ただその分、元本への返済割合が減りますが、貯めておいて次の繰上返済にあてればそんなに変わらないようですよ。 繰上返済の効果をすぐに実感できる点もいいですよね。

繰上げ返済の考え方が変わりました。
せっかく低金利で長く借りられたので、このまま繰上返済せずに、ずっと借りておくことにしました。 総返済額は少なくなりませんが、この金利を上回る運用を目指します。

もしもこれから金利が上がるとすると、2％や3％での運用って簡単ですよね。
ということで、今は、借金と同じ額の資産を持つことを目指します。

そうすれば、返済してもいいし、運用成績が良ければそのまま借りててもいいし。
どっちでも選べるのって、なんか良くないですか。

繰上げ返済するのを止めて、2年近くが経ちました。

そのため元金は一向に減らず、相変わらず高い利息を払っていますが、
それがなんと、繰り上げ返済しなかったことで生活にゆとりができたみたいです。

なんか不思議ですよね？

というのも、今、手元に余裕資金が600万円あるのですが、
これは本来だったら繰上げ返済に充てていたことになります。

その際、期間短縮か返済額軽減のどちらで試算しててもいいのですが、
この場合、ローンの残りが1600万から600万減って1000万円になります。

とは言っても、返済はまだまだ続きますよね。
では、もしこの600万を繰り上げ返済せずに運用したらどうなるでしょう？

実際に今、この600万は毎月分配型の投資信託で運用しています。
そして、ここからの収入が毎月6万円ちょっと入ってきています。（税引き後）

そう！この分配金で住宅ローンを払えちゃっているんです。

まあ、実際には数千円足りていないので、それは追加で払ってますが、
あと100万円ほど運用資金を増やせばカバーできると思います。

もうひと頑張りです。

ひとつ心配事があるとするなら、分配金が出なくなることでしょうか。
もしそうなったら、きっと投資信託の元金もかなり減ってるんでしょうね。

その時は、もっともっと働いて、自分で稼ぐしかなさそうです。
何が起こっても動じないように、覚悟だけは持っておきたいものです。

住宅ローンの金利が過去最低という状況が続いています。

変動金利なんて、なんと0.57% というのもあるみたいですよ。
本当、驚異的な安さですね。

ただ変動金利で注意しないといけないことは金利の上昇です。
特に、この低金利でなんとかローンを払えている家計は要注意です！！

この先、もしも金利が1%上昇したら払っていけますか？
もっというと、何%の上昇までだったら払っていけますか？

こんな低金利な時だからこそ、長期の固定金利へ見直すチャンスと思います。
よく住宅ローンの借り換えでメリットがあるのはこんな方と書かれています。

　(1) 残高が1000万円以上
　(2) 返済期間が10年以上
　(3) 借り換え前後の金利差が1%以上

これ、変動金利の方は、(3)の条件なんて、いつまで待っても来ないでしょうね。
変動金利が上がるころには、固定金利も上がっています。

返済額の損得で考えるのも大事ですが、それ以上に、
ローンを払い切れなくなって住宅を手放すリスクをなくすのも大事だと思います。